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Investir en SCPI via une assurance vie
14/6/2024

Investir en SCPI via une assurance vie

En bref

  • Avantages fiscaux et diversification : Les parts de SCPI logés au sein d’un contrat d'assurance-vie offrent une fiscalité allégée et permettent une diversification efficace d’un portefeuille d'investissements.
  • Flexibilité de gestion : Investir en pierre papier via une assurance-vie permet de gérer facilement l’investissement immobilier parmi d'autres classes d'actifs, avec des alternatives de gestion adaptées selon le niveau d’expérience et les préférences de l'investisseur.
  • Liquidité et frais : Les frais associés au contrat assurance vie s'ajoutent à ceux facturés par la SCPI et impactent négativement la rentabilité globale du placement.
  • Complexité et nécessité d’accompagnement : La structure et la fiscalité de l'investissement en SCPI via une assurance-vie peuvent être complexes. En cas de doute ou de besoin, il convient de prendre conseil auprès d'experts pour optimiser les retours et gérer les risques.

Plan de l'article

Introduction à l'investissement en SCPI via une Assurance-Vie

Parmi les nombreux investissements immobiliers possibles, les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) constituent une option très populaire. En effet, l’achat de parts de SCPI permet à leurs détenteurs de générer des revenus réguliers à partir d’actifs immobiliers, sans la lourdeur administrative et fiscale associée à la gestion directe des propriétés. Lorsqu'elles sont couplées avec une assurance-vie, les SCPI permettent de diversifier un portefeuille d’investissement au sein d’une structure fiscalement avantageuse, sécurisée et flexible à l'usage. 

Ce guide détaillé explique pourquoi et comment intégrer l’investissement en SCPI dans une assurance-vie. Car loger des parts de SCPI dans un contrat d’assurance vie peut représenter une stratégie d'investissement pertinente, combinant avantages fiscaux et diversification de portefeuille.

Comprendre les SCPI dans le cadre d'une Assurance-Vie

Les SCPI font partie des alternatives de placement qu’on appelle "pierre-papier", car il s’agit d’investir de façon indirecte dans des actifs immobiliers via des titres. À travers l’achat des parts, les investisseurs acquièrent des participations dans des portefeuilles diversifiés de biens immobiliers. Ces biens immobiliers peuvent être de différents types, comme des bureaux, des commerces, des hôtels, des immeubles résidentiels, des EPHADs, ou encore des établissements de santé. 

L’investissement en SCPI permet donc à des épargnants de s’exposer à un portefeuille d’actifs immobiliers qu’ils auraient eu beaucoup de mal à acheter en direct, et de bénéficier des revenus locatifs, tout en diversifiant leurs placements.

L'investissement en SCPI à travers une assurance-vie se distingue d’un investissement en SCPI en direct. Car il combine la stabilité des revenus locatifs avec les avantages fiscaux et successoraux d'un contrat d'assurance-vie.

Dans ce scénario, les parts de SCPI sont intégrées comme une classe d'actifs au sein du contrat en unités de compte, permettant, entre autres, une gestion simplifiée et une transmission plus aisée du capital investi. 

Avantages de l'investissement en SCPI via une Assurance-Vie

Investir dans des SCPI via une assurance-vie présente plusieurs avantages significatifs, notamment du point de vue de la fiscalité et de la diversification des investissements. 

Avantage Fiscal des SCPI par l’Assurance-Vie

Intégrer des SCPI dans un contrat d'assurance-vie apporte un avantage fiscal notable, car les revenus locatifs bénéficient d'une imposition différée. Ils ne sont taxés qu'au moment du retrait (qu’on appelle aussi rachat partiel). En outre, si ce rachat partiel ou total se fait après huit ans de détention du contrat assurance vie, l’imposition de toute plus-value éventuelle se fait à un taux réduit. Cela favorise une croissance fiscalement efficace du capital et peut considérablement augmenter le rendement net des investissements en SCPI.

Enfin, l’assurance vie simplifie et favorise aussi la transmission patrimoniale, grâce à des conditions fiscales avantageuses en cas de décès. En effet, l’assurance vie offre un abattement significatif et donc une réduction de l'impôt sur les successions.

Diversification du Portefeuille

Ensuite, investir en SCPI à travers une assurance-vie permet une diversification efficace du portefeuille de placements. Non seulement l'investisseur accède à des actifs immobiliers diversifiés géographiquement et sectoriellement, mais il bénéficie également de la possibilité de loger cet investissement en pierre papier au sein d’un portefeuille contenant plusieurs classes d'actifs (comme des actions, des obligations, des ETFs , …) au sein d’un seul contrat d'assurance-vie. 

Cela permet donc de centraliser et suivre l’ensemble de son portefeuille de placements dans un seul et même endroit. Cela permet aussi aux investisseurs de répartir les risques entre différentes classes d’actifs, tout en bénéficiant de sources de revenus variées. 

Enfin, l'assurance-vie ajoute apporte de la flexibilité à la gestion d’un portefeuille. Car le souscripteur d’un contrat assurance vie peut ajuster ses allocations entre différentes SCPI et d'autres investissements financiers au sein de son contrat, selon les évolutions du marché et les objectifs personnels de l'investisseur.

Comprendre les risques de l'investissement en SCPI avec l'Assurance-Vie

Investir en SCPI via une assurance-vie ne vous protège pas contre les risques associés avec un investissement en immobilier. En occurrence, pour tout investissement en SCPI, logé dans un contrat assurance vie ou pas, il faut, à minima, prendre en compte le risque de la fluctuation, et donc de la baisse potentielle, de l’actif immobilier.

Pour être plus précis, il s’agit notamment du risque de : 

  • baisse des prix de l'immobilier, ce qui réduit mécaniquement la valeur du portefeuille de biens immobiliers gérés par la SCPI ;
  • de vacance locative (c’est-à-dire que les locataires quittent les lieux et que le gestionnaire de la SCPI ne trouve pas de nouveaux locataires) 
  • de baisse des loyers, qui peuvent être requis pour attirer de nouveaux locataires
  • de réduction de la  liquidité, dans des scénarios extrêmes. En effet, les échanges de parts de SCPI sont typiquement gérés par le gestionnaire de la SCPI de façon périodique (mensuelle ou bi-mensuelle typiquement). Le gestionnaire organise la rencontre de l’offre et de la demande. Mais quand le nombre de vendeurs de parts excède significativement la demande (ou, pire, en cas d’absence de demande), le gérant de la SCPI n’est pas obligé d’assurer la liquidité et peut retarder, potentiellement pendant de longs mois, la vente des parts. Ce scénario peut exister lorsque le marché de l’immobilier souffre, stimulant les volumes de ventes. 

Il est à noter que ce risque de liquidité peut être réduit, justement en logeant les parts de SCPI au sein d’un contrat assurance vie. En effet, il est possible que l’assureur assure la liquidité pour le souscripteur. Et donc que ce soit l’assureur qui avance la liquidité au souscripteur. L’assureur assume ainsi le risque de liquidité.

En revanche, les avantages de diversification et fiscaux qu’offre le contrat assurance vie ont un coût. En effet, selon les conditions spécifiques du contrat assurance vie choisi, cette enveloppe fiscale vous sera facturée sous forme de frais de gestion de contrat annuels avec, potentiellement, des frais associés aux retraits (les rachats partiels ou totaux). Ces frais et commissions s’ajoutent à ceux facturés par la SCPI et viennent donc peser sur la rentabilité nette de l’investissement en SCPI.

En bref, une compréhension approfondie des SCPI et du contrat d'assurance-vie est essentielle pour aligner cet investissement avec vos objectifs financiers et votre tolérance au risque.

Choisir le meilleur contrat d’Assurance-Vie pour les SCPI

Choisir le contrat d’assurance-vie adapté pour investir en SCPI est crucial pour maximiser les avantages et minimiser les risques et les coûts associés à ce type d'investissement. Voici quelques critères clés à considérer lors de votre sélection :

  • Flexibilité et options de gestion : Optez pour un contrat assurance vie qui offre une flexibilité dans le choix des SCPI et d'autres actifs, ainsi que des options de gestion adaptées à votre niveau de connaissance et à votre disponibilité pour suivre vos investissements. Cela est notamment fonction du nombre de SCPIs qu’un assureur donné va avoir référencé chez lui, et qui sont donc disponibles à l’investissement.

  • Frais de gestion et autres coûts : Examinez attentivement les frais de gestion de contrat (qui peuvent aller de 0,60 à 1,00% par an dans la plupart des cas). Et vérifiez si l’assureur facture des frais d'entrée et/ou les frais de sortie associés au contrat. La plupart des contrats assurance vie proposés par des plateformes digitales n’en facturent pas. À l’inverse, c’est souvent le cas pour des contrats assurance vie souscrits auprès d’une banque. Ces frais et commissions peuvent considérablement affecter le rendement global de votre investissement.

  • Performance historique de la SCPI : Bien que les performances passées ne préjugent pas des performances futures, elles peuvent donner un aperçu de la gestion et de la stabilité des SCPI au sein du contrat d'assurance-vie.

  • Service client / conseillers en investissement compétents : Un service client réactif et des conseillers compétents peuvent jouer un rôle crucial, surtout si vous avez besoin d'assistance pour gérer votre contrat. Inversement, l’absence de conseillers et des interactions difficiles et lentes avec votre assureur peuvent rapidement devenir une source de stress.

En tenant compte de ces différents critères, vous pourrez sélectionner un contrat d’assurance-vie en unités de compte qui s'aligne avec vos objectifs d'investissement, et qui optimise également le potentiel de rendement de votre investissement en SCPI.

Les parts de SCPI dans une assurance : pour ou contre ?

Pour conclure, le choix d’investir dans une SCPI via un contrat assurance vie doit d’abord reposer sur la volonté d’investir dans de la pierre papier. Avant de se poser la question de l’enveloppe fiscale dans laquelle vous allez loger ce placement, il faut qu’il convienne à votre profil de risque (défini par votre horizon d’investissement, votre aisance en finance et votre appétence pour le risque). Et que vous ayez envi d’allouer une partie de vos économies à un placement immobilier.

Une fois cette décision actée, la seconde étape consiste à sélectionner la ou les SCPI dans laquelle vous souhaitez investir. Selon des critères et une grille d’évaluation qui prennent en compte le rendement visé, les risques associés aux actifs immobiliers en portefeuille etc.

C’est alors que la question de l’enveloppe fiscale se pose. Et qu’il convient de comparer les différentes méthodes par lesquelles vous pouvez détenir des parts de SCPI. La détention en direct est parfois possible, mais de nombreux investisseurs choisissent de loger ce placement au sein de leurs contrats assurance vie. Ce choix est typiquement basé sur les avantages fiscaux (imposition et transmission de patrimoine) qu’offre l’assurance vie en unités de compte, ainsi que de la facilité que cette enveloppe procure en termes de gestion d’un portefeuille de placements contenant plusieurs classes d’actifs.

La combinaison d’un placement en SCPI, incluse dans un portefeuille d’investissements diversifiés au sein d’un seul contrat assurance vie peut procurer des avantages spécifiques à l’épargnant. Mais il convient de rappeler que cette stratégie a un coût - celui des frais de gestion du contrat - qui viennent mécaniquement réduire le rendement net délivré par la SCPI.

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