Ce que nous pensons de la SCPI Wemo One

Wemo One rejoint la sélection des SCPI que Cashbee met en avant sur son site, car elle combine une stratégie originale sur les « small caps » européennes, offre une véritable diversification géographique, cible un rendement ambitieux déjà bien engagé, et propose une structure de frais lisible, tout en assumant clairement les risques d’une jeune SCPI de rendement. 

Elle ne s’adresse pas à tous les épargnants, mais constitue une brique pertinente pour ceux qui acceptent la volatilité propre à l’immobilier non coté en échange d’un potentiel de performance élevé.​

Comme toujours, nous précisons que les performances du passé ne préjugent pas des performances futures, et qu’un investissement dans une SCPI comme Wemo présente un risque de perte en capital.

La stratégie d’investissement qui distingue Wemo One

Wemo One est une SCPI de rendement à capital variable lancée en 2024 par Wemo REIM, positionnée comme une SCPI diversifiée européenne. Elle se distingue des SCPI traditionnelles sur plusieurs plans, qui sont le reflet d’une stratégie d’investissement différente.

Sa stratégie « Smart Caps » consiste à investir dans des actifs immobiliers non-résidentiels de taille modeste, dont la valeur à l’achat se situe généralement entre 1 et 5 millions d’euros. Sur ce segment, la concurrence est moindre et la capacité à créer de la valeur plus importante.​

Concrètement, la SCPI cible notamment des commerces et actifs de services (éducation, santé, logistique de proximité…) situés dans des zones urbaines dynamiques en Europe, mais pas nécessairement en France. Dans les faits, Wemo One se fixe un objectif à terme de gérer un portefeuille de patrimoine immobilier à 75 % hors de France.​ Les biens immobiliers aujourd’hui en portefeuille ont été acquis, pour la grande majorité, en Espagne et en Italie. 

Pourquoi la SCPI Wemo One retient notre attention

Revenons brièvement à notre vision des SCPI. Nous pensons que pour un investisseur individuel averti, une exposition modeste envers l’immobilier au sein d’un portefeuille diversifié peut faire sens.

Cela peut se faire à travers l’investissement en une ou plusieurs SCPI. Encore faut-il comprendre le fonctionnement de ces véhicules et en connaître les avantages (facilité, accessible à partir de sommes relativement modestes, diversification) mais aussi les inconvénients (structure de frais qui peuvent être opaques, frais d’entrée typiquement relativement élevés, risque de perte en capital, risque de liquidité).

Enfin, derrière le terme générique SCPI se cachent de nombreuses équipes de gestionnaires différents, qui déploient des stratégies d’investissement tout aussi distinctes, pour investir dans un marché immobilier qui est tout sauf homogène. Ainsi, le secteur des bureaux en banlieue parisienne, sinistré, n’a rien à voir avec celui des centres logistiques et de stockage de données, en plein boom.

Il nous semble donc qu’il s’agit d’être très sélectif dans le domaine.

Dans la logique Cashbee, l’approche de Wemo One coche plusieurs cases que l’on recherche pour notre sélection dans le secteur des SCPI : un positionnement clair sur les biens immobiliers recherchés, les « Smart Caps », une diversification géographique assumée et un discours de gestion compréhensible pour l’épargnant.​

Des chiffres déjà parlants

Même si Wemo One est encore jeune, quelques métriques clés justifient son intégration dans notre sélection de SCPI que nous choisissons de mettre en avant.​

• Objectif de rendement : la SCPI affiche un objectif de rendement net de frais, brut de fiscalité, autour de 7 % sur la durée de détention recommandée, avec un taux de distribution de 15 % pour 2025 (qui doit être considéré comme un rendement exceptionnel).​
  
  
• Valeur de reconstitution : Wemo One a déclaré une valeur de reconstitution de part de 218,73€, à comparer avec une valeur de part de 200€. Une revalorisation de la part à la hausse n’est pas à exclure.
  
  
• Accessibilité : le prix de part est de 200 €, avec un minimum de souscription typiquement fixé à 5 parts, soit 1 000 €, ce qui rend l’investissement accessible pour un épargnant particulier souhaitant se diversifier sans immobiliser des montants trop élevés.​
  
  
• Collecte et déploiement : la SCPI affiche une dynamique de collecte soutenue, accompagnée de plusieurs acquisitions en Espagne, en Italie et en France, ce qui montre une montée en puissance rapide de son patrimoine.​ Les gérants étudient de nombreux dossiers d'acquisition, dans un contexte de marché "vendeur", c'est-à-dire à l'avantage des acquéreurs.

Ces éléments chiffrés restent à manier avec prudence, mais ils montrent que la SCPI n’est pas seulement « prometteuse sur le papier » : une partie de la performance annoncée est déjà en cours de réalisation, ce qui renforce sa crédibilité.​

Une politique de frais lisible et alignée

Un des points qui a pesé dans la décision d’intégrer Wemo One à une sélection de SCPI « recommandables » tient à la structure de frais, plus simple que la moyenne du marché.​

• La SCPI met en avant une politique de frais « innovante », avec essentiellement deux grandes catégories de frais : les frais de souscription d’un côté, les frais de gestion de l’autre, limitant les rémunérations périphériques (frais d’acquisition, de cession, etc.) souvent opaques pour l’épargnant.​
  
  
• Les frais d’entrée restent dans la moyenne du marché des SCPI de rendement, mais l’absence de commissions multiples (acquisition, arbitrage, financement…) vise à mieux aligner les intérêts de la société de gestion et des associés sur le long terme.​

Dans un univers où la compréhension des frais est souvent le point faible, cette lisibilité est un vrai plus, en particulier pour des épargnants qui comparent plusieurs SCPI ou qui découvrent la classe d’actifs.​

Maintenant, soyons clairs sur le sujet. Ce n’est pas parce que la structure de frais est lisible qu’elle est particulièrement faible. Les frais d’entrée de 10 % doivent clairement faire réfléchir un investisseur potentiel. Car il faudra avoir investi au moins pendant 12 à 18 mois pour simplement récupérer votre mise.

Risques génériques des SCPI

Comme toutes les SCPI de rendement, Wemo One comporte un certain nombre de risques qu’il est nécessaire de rappeler, même lorsqu’on l’intègre à une sélection recommandée.​

• Risque de perte en capital : le capital n’est pas garanti ; la valeur de la part et les revenus distribués peuvent évoluer à la hausse comme à la baisse en fonction du marché immobilier et notamment de la valeur des biens en portefeuille.​
  
  
• Illiquidité relative : la SCPI est un produit non coté ; la revente des parts dépend de la capacité de la société de gestion à trouver de nouveaux acheteurs ou à organiser le marché secondaire, ce qui peut prendre du temps, notamment quand le portefeuille de la SCPI se porte moins bien.​
  
  
• Horizon de placement long : l’investissement est recommandé sur une durée d’au moins 8 à 10 ans, ce qui le rend inadapté à une épargne de court terme ou à un besoin de liquidité rapide.​
  
  
• Risques immobiliers classiques : vacance locative, renégociation des loyers, défaut de locataires, coûts de travaux ou de mise aux normes, qui peuvent peser sur le rendement distribué.​
  
  
• Risques spécifiques à l’immobilier européen : tout comme de nombreuses autres SCPI, Wemo One vous expose à plusieurs marchés immobiliers internationaux. Cela expose l’investisseur aux cycles immobiliers et économiques des différents pays ciblés. Cela peut, à juste titre, être perçu comme un avantage aujourd’hui, où les économies de nos pays voisins se portent plutôt mieux qu’en France. Mais cette situation relative peut toujours changer.​

Risques et spécificités propres à Wemo One

Au-delà des risques génériques, l’ajout de Wemo One à une liste de SCPI recommandées suppose d’identifier aussi les risques spécifiques à ce véhicule, pour garder une approche transparente et pédagogique.​

• Jeune SCPI : Wemo One a été lancée en 2024 ; son historique de performances reste donc limité, ce qui augmente l’incertitude sur sa capacité à maintenir sur une longue période des rendements proches des objectifs annoncés.​
  
  
• Stratégie « Smart Caps » concentrée : cibler des actifs de petite et moyenne taille, souvent très spécifiques et fortement « d’usage », permet de créer de la valeur mais expose aussi à un risque de marché plus localisé (moins de profondeur de marché à la revente, dépendance au dynamisme de zones précises).​
  
  
• Montée en puissance rapide : la collecte et le rythme d’acquisition sont soutenus, ce qui est positif, mais impose à la société de gestion de maintenir une discipline d’investissement très rigoureuse pour éviter de surpayer des actifs dans un contexte de taux encore élevés.​
  
  
• Concentration géographique progressive : la montée en puissance de l’Europe du Sud (Espagne, Italie, mais aussi Pologne, Irelande) offre de belles opportunités, mais implique aussi une sensibilité accrue à ces marchés – en cas de retournement, l’impact peut être plus fort qu’avec une SCPI davantage centrée sur la France.​

C’est en connaissance de ces risques – génériques et spécifiques – que Wemo One peut néanmoins trouver sa place dans une allocation diversifiée, à côté d’autres SCPI et surtout à côté de placements en d’autres classes d’actifs, comme les actions, les obligations, le fonds euro ou encore l’or et les matières premières.

Vous voulez en savoir plus sur la SCPI Wemo One ou plus largement sur la constitution et la gestion d’un portefeuille de placements diversifiés ? N’hésitez pas à contacter nos conseillers, ils sont là pour ça !