Le combat : OPCI vs. SCPI

Ces deux produits de placement en “pierre papier” permettent de se constituer un patrimoine immobilier, mais comment choisir quand on n’est pas expert ? On vous explique les avantages et inconvénients de l’un et l’autre.

SCPI et OPCI : de la même famille mais pas si proches

Les points communs

Un placement indirect dans des biens immobiliers

Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), et les organismes de placement collectif (OPCI), permettent tous les deux d’investir dans des actifs immobiliers. Ce sont des sociétés qui achètent et gèrent un parc immobilier, et dont vous pouvez acheter des parts. C’est la raison pour laquelle on parle de Pierre-Papier : vous n’achetez pas vous-même la pierre, vous achetez le titre de l’entreprise qui, elle, détient la pierre. Quand vous investissez dans ce genre de véhicule, la société de gestion utilise alors votre apport pour acquérir des immeubles de natures diverses (bureaux, hôtels, centres commerciaux, EHPAD, commerces …).

Des entités régulées par l’AMF

Dans les deux cas, l’AMF (autorité des marchés financiers) veille à réguler et à contrôler le cadre de l’investissement. Elle délivre un agrément aux sociétés de gestion, qui doivent respecter les règles précises, qui gouvernent les OPCI et les SCPI respectivement.

SCPI et OPCI sont des placements à long terme

Les SCPI et OPCI assurent un revenu régulier à leurs actionnaires, en provenance des loyers perçus des locataires des biens immobiliers dans leurs portefeuilles. Dans les deux cas, il s’agit de solutions de placement à long terme : il est recommandé de considérer l’achat de parts dans un OPCI ou une SCPI que si vous souhaitez placer votre épargne sur une durée d’au moins 8 ans, mais idéalement bien plus longtemps encore. Une fois acquis, les parts de SCPI ou d’OPCI peuvent être logées sur plusieurs supports, dont notamment le compte titre ou l’assurance-vie.

Vous avez le choix, sachant que le contrat assurance-vie procure un certain nombre d’avantages fiscaux si l’investissement y est logé plus de 8 ans.  Ainsi, un placement dans Cashbee + Immo sera logé au sein d’un contrat assurance vie. Par ailleurs, ce placement cumule les avantages fiscaux de l’assurance-vie avec :

  • Une liquidité garantie (disponibilité des fonds en 72 heures en cas de vente partielle de votre placement),
  • Un grande diversification (via les parcs immobiliers des OPCI — eux mêmes diversifiés), et
  • Une simplicité d’accès, car l’investissement peut se faire dès 1000 €, sans quitter son téléphone.

Les différences entre SCPI et OPCI

N’oublions pas que si les OPCI et les SCPI permettent aux épargnants de diversifier leurs patrimoine, ils ne sont pas sans risques… La gestion du risque n’est pas la même entre les deux produits et se reflète dans la composition des actifs qui distingue les SPCI des OPCI.

Des portefeuilles d’actifs différents génèrent des profils de liquidité différents

Commençons par les règles qui gouvernent les placements d’un OPCI. Son portefeuille doit être composé de 50 % à 60 % d'actifs immobiliers et de 30 à 40 % de valeurs immobilières (par exemple : des actions, qui s’échangent quotidiennement, et qui sont donc beaucoup plus faciles à acheter et à vendre). En outre, l’OPCI a pour obligation de placer au moins 10% de son portefeuille dans des actifs liquides, c’est-à-dire des actifs qui peuvent être vendus instantanément en cas de besoin.

À l’inverse, une SCPI place 100 % de sa collecte en actifs immobiliers. On comprend aisément que les parts de SCPI sont structurellement moins liquides que celles d’OPCI. Si les actionnaires d’une SCPI veulent récupérer une partie de leur capital, la SCPI devra vendre des biens immobiliers (ce qui prend plusieurs mois typiquement). Dans une situation similaire, un OPCI peut disposer de fonds bien plus rapidement, puisque 10 % de ses investissements sont structurellement très liquides.    

Les OPCI facturent des frais d’entrée moins élevés

Parce que les SCPI investissent la totalité des fonds qui y sont investis en biens immobiliers, elles doivent faire face à des frais de notaire et autres coûts fixes liés à l’achat de biens immobiliers très régulièrement. Ces frais représentent typiquement 7 à 10% du coût d’achat d’un bien immobilier.

Par contraste, les OPCI investissent non seulement dans des biens immobiliers (pour lesquels ils doivent assumer les mêmes frais fixes) mais aussi dans des actifs immobiliers et des actifs liquides, pour lesquels ces frais ne s’appliquent pas.

Il en résulte que les SCPI prélèvent typiquement entre 8 et 12 % de frais d’entrée là où ces mêmes frais d’entrée varient entre 3 et 5 % pour les OPCI.

Pourquoi choisir d’investir en OPCI plutôt qu’en SCPI ?

Les avantages de l’OPCI

Par rapport à l’investissement direct dans l’immobilier, les OPCI sont bien plus accessibles. Une somme modeste suffit pour acheter des parts et ainsi investir indirectement dans des biens immobiliers. Alors que pour se procurer ne serait-ce qu’un studio ou un commerce, plusieurs dizaines de milliers d’euros sont nécessaires.

La composition variée des actifs d’un OPCI vous procure par ailleurs une diversification optimale (et donc une plus grande stabilité) dans votre patrimoine immobilier. En effet, en achetant quelques parts d’un OPCI, l’épargnant devient propriétaire de parts d’un portefeuille de bâtiments (existants, neufs ou anciens, ou en état futur d'achèvement).

L’avantage majeur réside dans la liquidité des OPCI qui est nettement supérieure à celle des SCPI. En tant qu’investisseur en parts d’OPCI, vous pouvez prendre la décision de vous retirer à tout moment (en totalité ou en partie) et procéder à la vente de parts. Dans le cas de Cashbee+ Immo, le fruit de cette vente sera versé sur votre compte en quelques jours, s’il s’agit d’une vente partielle et dans quelques semaines s’il s’agit de la liquidation totale de votre placement.

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