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Fiscalité des SCPI en 2024
2/7/2024
4 min

Fiscalité des SCPI en 2024

En bref

  • 3 types de revenus possibles : Les SCPI génèrent des revenus fonciers, financiers et des plus-values, chacun soumis à des régimes fiscaux spécifiques.
  • Fiscalité des revenus fonciers : Pour les investisseurs personnes physiques, possibilité de choisir entre le régime micro-foncier et le régime réel, avec des taux d'imposition et des abattements différents selon la durée de détention.
  • Fiscalité des revenus financiers : Soumis à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux avec une option pour le prélèvement forfaitaire unique (flat tax) pour simplifier l'imposition.
  • Plus-Values et IFI : Les plus-values sur les parts de SCPI sont taxées à des taux d’imposition fixes, et les parts sont incluses dans l'assiette de l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), nécessitant une gestion tactique pour minimiser l'impact fiscal.

Plan de l'article

Introduction à la Fiscalité des SCPI

Comprendre la fiscalité des Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) est crucial pour tout investisseur souhaitant optimiser ses rendements immobiliers. En France, les règles fiscales applicables aux SCPI peuvent influencer significativement le rendement net de ces investissements. Cet article explore les différents aspects fiscaux liés aux revenus fonciers, financiers et aux plus-values générées par les SCPI, fournissant aux investisseurs les informations nécessaires pour prendre des décisions éclairées et structurer efficacement leurs placements immobiliers.

Types de Revenus Générés par les SCPI

Les SCPI sont réputées pour leur capacité à générer plusieurs formes de revenus pour les investisseurs, chacune soumise à sa propre fiscalité. 

1 - Les revenus fonciers proviennent des loyers perçus sur les propriétés immobilières détenues par la SCPI. Ces loyers sont généralement distribués aux détenteurs de parts après déduction des frais de gestion et d'entretien.

2 - Les revenus financiers peuvent être générés à travers les placements de la trésorerie de la SCPI, souvent sous forme d'intérêts ou de dividendes issus de ces autres investissements financiers.

3 - Les plus-values sont réalisées lors de la vente d'immeubles ou de parts de la SCPI, et reflètent la différence entre le prix de vente des actifs immobiliers et leurs prix d'achat ajustés des améliorations. 

Chacun de ces types de revenus a des implications fiscales distinctes qui peuvent affecter la rentabilité globale de l'investissement.

Fiscalité des Revenus Fonciers des SCPI

Les revenus fonciers générés par les SCPI sont traités fiscalement comme des revenus de propriété immobilière. Pour les personnes physiques résidant en France, ces revenus sont soumis à l'impôt sur le revenu ainsi qu'aux prélèvements sociaux. Le mode de déclaration peut varier en fonction du montant des revenus perçus :

  • Régime Micro-Foncier : Si les revenus fonciers annuels n'excèdent pas 15 000 euros, les investisseurs peuvent bénéficier de ce régime qui offre un abattement forfaitaire de 30% pour les charges, sans nécessité de justifier les dépenses réelles.

  • Régime Réel : Pour les revenus excédant 15 000 euros ou sur option du contribuable, le régime réel permet de déduire les charges réelles supportées telles que les travaux, les frais de gestion, et les intérêts d'emprunt. Ce choix est souvent plus avantageux pour les investisseurs en actifs immobiliers qui engagent des dépenses significatives.

En plus de l'impôt sur le revenu, les revenus fonciers sont également soumis aux prélèvements sociaux au taux de 17,2%. Cette imposition peut considérablement influencer le rendement net des investissements en SCPI.

Fiscalité des Revenus Fonciers pour les Personnes Morales

Pour les personnes morales, telles que les entreprises ou certaines entités juridiques qui investissent dans des SCPI, la fiscalité appliquée aux revenus fonciers peut différer de celle qui s’applique aux investisseurs personnes physiques. Ces revenus sont généralement soumis à l'impôt sur les sociétés au taux en vigueur en France, actuellement de 28% pour les bénéfices jusqu'à 500 000 euros et de 31% au-delà.

Contrairement aux particuliers, les personnes morales peuvent déduire l'intégralité des charges liées à la détention des parts de SCPI de leurs revenus imposables. Cela inclut les frais de gestion, les intérêts d'emprunt, et les charges de maintenance ou de rénovation des biens immobiliers. Cette capacité à déduire les charges offre une optimisation fiscale intéressante pour les entités qui cherchent à maximiser les rendements de leurs investissements immobiliers.

Il est également important de noter que certaines modifications législatives ou fiscales peuvent influencer ces règles, et il est conseillé de consulter un expert fiscal pour rester informé des dernières évolutions.

Fiscalité des Revenus Financiers des SCPI

Les revenus financiers obtenus par les SCPI, comme par exemple les intérêts des placements de trésorerie ou les dividendes d'autres investissements financiers, sont également soumis à une fiscalité spécifique. Pour les personnes physiques, ces revenus sont généralement intégrés au barème progressif de l'impôt sur le revenu et soumis aux prélèvements sociaux à un taux actuel de 17,2%. De plus, depuis l'introduction du prélèvement forfaitaire unique (PFU) ou "flat tax" en 2018, les investisseurs ont le choix entre ce régime de flat tax à 30% (incluant l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux) et l'imposition selon le barème progressif.

Pour les personnes morales, les revenus financiers sont généralement taxés au taux normal de l'impôt sur les sociétés, ce qui simplifie la gestion fiscale de ces revenus mais peut potentiellement représenter un taux d'imposition plus élevé comparé à certaines tranches du barème pour les particuliers.

Il est essentiel pour les détenteurs de SCPI de comprendre ces règles fiscales afin d'optimiser leur stratégie d'investissement et de maximiser les rendements après impôts de leurs portefeuilles.

Fiscalité des Revenus Financiers pour les Personnes Physiques

Pour les investisseurs individuels, la gestion fiscale des revenus financiers issus des SCPI peut être optimisée grâce à deux options principales. D'une part, le prélèvement forfaitaire unique (PFU), également connu sous le nom de "flat tax". Il s’agit d’une option simplifiée qui taxe les revenus financiers (intérêts, dividendes) à un taux global de 30%. Ce taux inclut 12,8% d'impôt sur le revenu et 17,2% de prélèvements sociaux. Cette option est particulièrement attrayante pour les investisseurs dont la tranche marginale d'imposition est supérieure à 14%.

Source : https://www.economie.gouv.fr/particuliers/prelevement-forfaitaire-unique-pfu

D'autre part, les investisseurs peuvent choisir de soumettre ces revenus au barème progressif de l'impôt sur le revenu. Cette option peut être plus favorable pour ceux qui se trouvent dans les tranches inférieures d'imposition. En revanche, elle nécessite la déclaration détaillée de ces revenus dans le cadre de leur imposition globale, ce qui peut s'avérer plus chronophage en termes de gestion administrative.

Choisir entre ces deux méthodes de taxation dépendra largement des circonstances individuelles de l'investisseur et de son taux d'imposition global. Il est conseillé de consulter un conseiller fiscal pour déterminer la stratégie la plus bénéfique.

Fiscalité des Revenus Financiers pour les Personnes Morales

Pour les personnes morales, telles que les entreprises ou les organisations qui investissent dans des SCPI, la fiscalité des revenus financiers se gère différemment. Ces revenus, qui incluent les intérêts et les dividendes, sont imposés au taux de l'impôt sur les sociétés. En France, ce taux est actuellement de 28% pour les bénéfices jusqu'à 500,000 euros, et de 31% pour les bénéfices qui dépassent ce seuil.

Il est important de noter que, contrairement aux personnes physiques qui peuvent opter pour le prélèvement forfaitaire unique ou le barème progressif, les personnes morales n'ont pas cette flexibilité. Tous les revenus financiers sont donc soumis à un régime fiscal uniforme. En outre, les personnes morales peuvent déduire les intérêts d'emprunt liés à l'achat de parts de SCPI de leurs revenus imposables, ce qui peut réduire leur base d'imposition globale.

Cette différence de traitement fiscal entre personnes physiques et morales souligne l'importance de la structure juridique et fiscale dans la planification des investissements en SCPI, surtout pour les investisseurs institutionnels ou les entreprises qui cherchent à maximiser leurs rendements après impôts.

Abordons maintenant la fiscalité des plus-values sur les parts de SCPI, en commençant par la situation pour les personnes physiques.

Fiscalité des Plus-Values sur les SCPI

Lors de la vente de parts de SCPI, les plus-values réalisées sont soumises à imposition. Pour les personnes physiques, cette fiscalité prend en compte à la fois l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux.

  • Pour les Personnes Physiques : Les plus-values immobilières des particuliers sont taxées à un taux forfaitaire de 19% pour l'impôt sur le revenu. Auxquels s'ajoutent 17,2% de prélèvements sociaux, ce qui porte le taux global à 36,2%. Un système d'abattement pour durée de détention s'applique également, permettant de réduire l'impôt sur la plus-value à partir de la 6ème année de détention, et pouvant annuler complètement l'impôt après 22 ans de détention pour l'impôt sur le revenu et 30 ans pour les prélèvements sociaux.

  • Pour les Personnes Morales : Les plus-values sont généralement incluses dans les bénéfices et soumises au taux normal de l'impôt sur les sociétés, soit 28% ou 31%, sans possibilité d'abattement pour durée de détention. Cependant, certaines règles spécifiques peuvent s'appliquer en fonction de la structure de l'entité et de sa stratégie fiscale.

Cette différenciation fiscale souligne l'importance de bien planifier les moments d'achat et de vente des parts de SCPI, ainsi que de tenir compte de la structure de détention pour optimiser la fiscalité des plus-values.

Impact de l'IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) sur les Investissements en SCPI

L'IFI est un impôt français qui concerne les personnes physiques dont la valeur nette des actifs immobiliers excède 1,3 million d'euros. Les parts de SCPI, en tant qu'actifs immobiliers, sont également soumises à cet impôt. Voici comment l'IFI impacte les détenteurs de parts de SCPI :

  • Inclusion des parts de SCPI dans l'assiette de l'IFI : Les investisseurs doivent déclarer la valeur de leurs parts de SCPI lorsqu'ils calculent la valeur totale de leur patrimoine immobilier pour l'IFI. Cette valeur est généralement basée sur le prix de retrait des parts, qui peut différer du prix d'acquisition initial.

  • Déduction des dettes : Les investisseurs peuvent déduire certaines dettes liées à l'acquisition de parts de SCPI de leur base imposable à l'IFI. Cela inclut les emprunts contractés pour l'achat des parts, ce qui peut significativement réduire l'impôt dû.

  • Stratégies de mitigation : Pour minimiser l'impact de l'IFI, certains investisseurs choisissent de structurer leurs investissements via des sociétés, bien que cela puisse entraîner d'autres conséquences fiscales et légales. D'autres optent pour l'achat de parts de SCPI au sein d'un contrat d'assurance-vie, où les actifs sous gestion ne sont pas comptés dans l'assiette de l'IFI.

L'impact de l'IFI sur les investissements en SCPI peut être significatif, surtout pour les grands portefeuilles immobiliers. Une planification fiscale et financière adéquate est donc cruciale pour optimiser l'exposition fiscale et maximiser le rendement global des investissements.

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