On fait le point sur le viager

Qui n’a pas rêvé d’avoir un pied-à-terre à Paris, ou une villa avec vue sur la Méditerranée ? Certains essaient d’y parvenir en pariant sur le décès du propriétaire actuel : ils achètent en viager. Une niche bien française du marché immobilier, aujourd’hui en plein boom. On vous explique.

Le COVID-19 stimule le viager

Le viager, comment ça marche ?

Dans une vente en viager, l’acheteur d’un bien immobilier verse une somme initiale, appelée “bouquet”, au propriétaire le jour de la vente. Cette somme est typiquement très inférieure au prix de marché réel du bien. En plus de ce bouquet, l'acquéreur s’engage à lui verser une rente mensuelle, jusqu’à son décès. Et c’est seulement après ce funeste événement que l’acheteur pourra définitivement prendre possession des lieux. Tout cela étant très clairement explicité dans le contrat viager, avec des clauses précises incluses dans l'acte de vente.

Sur papier, les deux parties y trouvent leur compte. Le vendeur (aussi appelé le crédirentier), typiquement à la retraite,  monétise de son vivant son bien immobilier. Dans la pratique, et conformément aux clauses du contrat, l'investisseur (aussi appelé le débirentier) lui achète son habitation et lui verse une rente mensuelle. Au-delà de pouvoir profiter d'un montant d'argent, touché tout de suite, le crédirentier s’assure aussi d’une rente qui viendra compléter ses revenus pour le restant de ses jours, versé par le débirentier.

Quant à l’acquéreur, il bénéficie initialement d’une forte décote sur le prix d’achat, puisqu’en moyenne, le “bouquet” représente entre 10 et 40 pour cent de la valeur de marché du bien. Mais pour savoir s’il a fait une bonne affaire, il faudra attendre le décès du vendeur ! Car tant que ce dernier est en vie, le “compteur tourne” et la somme de toutes les rentes mensuelles peut faire grimper le prix d’achat total. L'opération viagère peut s'avérer coûteuse.

La crise sanitaire booste le viager

Si le viager est une pratique très ancienne en France, il ne concerne que quelques milliers de ventes par an, soit un demi pour cent de la totalité des transactions immobilières. Normal, puisque la très grande majorité des acquéreurs souhaitent occuper le logement qu’ils achètent tout de suite. Sans oublier qu’une partie de la population estime que de “miser” sur le décès d’une personne est moralement discutable.

Mais le nombre d'opérations viagères est en hausse notable. Tout d’abord sous l’effet d’une offre plus abondante. La population est vieillissante, l’augmentation de l’espérance de vie constante. En France, un peu moins de 5 millions de personnes auront plus de 85 ans en 2050, plus de trois fois le chiffre actuel. Or selon l’Insee, près des trois-quarts des seniors sont propriétaires de leur résidence principale. En outre, la culture financière change. Le devoir moral de transmettre sa propriété à ses héritiers est moins forte, les enfants encouragent de plus en plus souvent à leurs parents de profiter de la vie. Ajoutez à cela la baisse du pouvoir d’achat des retraites et tous les ingrédients sont réunis pour stimuler l’offre en viager. Les vendeurs sont tout simplement plus nombreux, les avantages associés aux opérations en viager apparaissant comme nombreuses.

La COVID 19 n’a fait qu’accélérer la tendance. D’un côté, bon nombre de seniors ont préféré continuer à vivre dans leurs maisons, plutôt que de déménager dans un EPHAD durant la crise sanitaire. Ils ont donc eu recours au viager pour assurer leur train de vie. De l’autre, on peut suspecter que certains acquéreurs ont misé sur une hausse soudaine de la mortalité chez les personnes âgées. Résultat, le nombre de transactions en viager concerne maintenant un pour cent du total des ventes immobilières.

Un système gagnant / gagnant ?

Un jeu de statistiques

Considérons maintenant l’achat en viager du point de vue de l’acquéreur (le débirentier). Son calcul est, sur papier, relativement simple. Il suffit de se référer aux tableaux fournis par l’INSEE afin d’obtenir précisément l’espérance de vie selon le sexe et l’âge du vendeur (le crédirentier). Cette donnée permettra alors à l’acquéreur d’estimer le nombre d’années qu’il aura à attendre avant de pouvoir jouir de son bien, ainsi qu’une idée statistique de la rente qu’il aura à verser.

Prenons un exemple. En viager, le vendeur a en moyenne 79 ans. Pour cela il faut se plonger dans les tableaux détaillés de l’INSEE, selon lesquels un homme n’a, statistiquement, plus que 11,63 ans à vivre.

Un calcul très rationnel et aux apparences cyniques, mais n’oublions pas que l’acheteur permet au senior en question de mieux profiter des dernières années de sa vie. Et que c’est bien le vendeur qui a le dernier mot sur l’acceptation ou non du deal !

Des exceptions drôles et tragiques

Car les seniors peuvent faire fi des statistiques. Et vivre bien au-delà de l’âge auquel ils étaient censés mourir selon les tableaux de l’INSEE. Le cas le plus connu concerne une opération viagère conclue en 1965, lorsqu’une vieille dame de 90 ans vend son appartement à Maître Raffray, notaire de son état. Ce dernier, après avoir versé 2500 francs par mois pendant 30 ans, meurt finalement avant la rentière en 1995, sans jamais avoir pu profiter de l’appartement. Pas de bol, la vendeuse était Jeanne Calment, la doyenne de l’humanité, qui ne décédera qu’en 1997, à 122 ans.
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Le danger des moyennes est qu’elles peuvent cacher de grands écarts-types. Et les jeux sont parfois faussés par des veuves malines, qui allument des cigarettes et exposent quelques bouteilles d’alcool avant de faire visiter leurs appartements ou leurs maisons, afin de donner l’illusion d’un mode de vie malsain (et donc d’une mort probablement prochaine).

Dans les cas les plus extrêmes, certains acheteurs impatients ont donné un coup de main à la nature. Dans au moins deux affaires de meurtre actuellement en cours d’instruction, les acquéreurs de biens en viager sont accusés d’avoir éliminés leurs rentiers, afin de prendre possession des propriétés en question...

D’autres moyens pour investir dans la pierre

Nous n’avons rien contre le viager en soi, parfaitement légal et encadré par la loi. Et afin d’éviter toute confusion, nous sommes contre le meurtre ! Mais nous mettons en garde contre le risque de concentration inhérent à une transaction en viager. En achetant un bien immobilier en viager, vous misez une somme d’argent importante sur la longévité d’une personne. Or, celle-ci peut potentiellement vivre bien plus longtemps que ce que la moyenne prédit. Dans certains cas, c’est une affaire, dans d’autres, c’est un investissement qui peut coûter très cher.

Donc si votre objectif est de diversifier votre épargne et d'investir une partie en immobilier, nous ne pensons pas que le viager soit le meilleur moyen pour maximiser la probabilité d’un taux de rendement attractif.

Un placement dans un Organisme de Placement Collectif en Immobilier (OPCI), ou une Société Civile en Placement Immobilier ((SCPI), qui expose l’épargnant à un vaste portefeuille de biens immobiliers, nous semble une alternative bien plus appropriée. Surtout dans la mesure où les SCPI et OPCI sont accessibles pour des montants bien plus modestes (à partir de 1000 euros chez Cashbee) et vous donnent la possibilité de sortir de votre placement plusieurs fois par mois, en cas de besoin. Enfin, chez Cashbee, l’investissement dans la pierre se fait et se pilote depuis votre smartphone. Pas la peine de vous rendre dans des appartements où ça sent la cigarette !