Combien d’épargne faut-il garder de côté pour acheter sereinement ?

Les critères bancaires pour évaluer un dossier d’emprunt

Avant de vous prêter de l’argent, les banques vont regarder votre situation financière à la loupe. C’est là que rentrent en jeu les conditions de prêt immobilier classiques : taux d’endettement, apport et gestion budgétaire.

De manière générale, les banques vont chercher à déterminer si vous avez une bonne gestion financière pour s’assurer que vous serez en capacité de rembourser votre prêt. Ainsi, elles vont tout d’abord analyser vos 3 derniers relevés bancaires pour définir vos habitudes de consommation.

Elles vont ensuite s’intéresser à l’apport personnel que vous pouvez engager dans votre projet immobilier. La plupart du temps, les banques demandent au minimum 10 % du montant du bien pour couvrir les frais annexes (notaire, garantie, dossier…).

Toutefois, avoir un apport personnel conséquent ne pourra que jouer en votre faveur : vous rassurez la banque sur votre implication et sur votre sérieux financier ce qui vous permettra de négocier un meilleur taux d’intérêt.

Enfin, le taux d’endettement représente un élément déterminant pour les banques et pour cause : elles veulent vérifier que vous pourrez rembourser vos mensualités sans mettre en péril votre vie quotidienne.

En général, le taux d’endettement maximum accepté est de 35 %, assurance comprise. Cela signifie que toutes vos charges (dont votre futur prêt) ne doivent pas dépasser 35 % de vos revenus nets mensuels. Pour autant, certaines banques peuvent aller au-delà si vous avez un reste à vivre confortable.

Comment calculer son budget d’achat

Si vous êtes confiant dans votre décision d’acheter un bien immobilier, l’un des éléments essentiels à connaître est donc votre capacité d’emprunt, c’est-à-dire combien vous pouvez réellement investir.

 Votre capacité d’emprunt dépend principalement de :

• Vos revenus nets mensuels
• Vos revenus nets mensuels
• Vos charges fixes (autres crédits, pensions, loyers éventuels…)
• Votre apport personnel
• Votre taux d’endettement maximal, fixé généralement à 35 % de vos revenus nets mensuels

Une fois cette mensualité maximale déterminée (≈ 35 % de vos revenus), il est possible de calculer approximativement votre capacité d’emprunt en multipliant votre salaire net mensuel par 85. 

Cette méthode permet d'obtenir un ordre de grandeur, bien qu'elle ne prenne pas en compte des facteurs spécifiques comme les taux d’intérêt ou la durée du prêt.

Par exemple, pour un emprunteur gagnant 2 500 € nets par mois, la mensualité maximale sera généralement fixée autour de 875 € (sur la base d’un taux d’endettement maximum de 35 %). 

Sa capacité d’emprunt pourra alors être estimée en appliquant la règle « salaire × 85 » ce qui, dans notre cas, sera équivalent à environ 212 500 €.

À ce montant s’ajoutera votre apport, c’est-à-dire l’épargne que vous pouvez injecter dans le projet (souvent autour de 10 à 20 % du prix total, bien que ce ne soit pas une obligation).

Pour savoir combien d’apport est nécessaire pour acheter un bien, plusieurs facteurs doivent être pris en compte : montant du prêt, frais annexes, type de logement…

Si les banques demandent généralement un apport personnel équivalent à 10% du prix du bien, avec la hausse des prix de l’immobilier dans certaines villes et le durcissement des conditions d’octroi de crédit, disposer d’un apport plus conséquent est un véritable atout.

Les dépenses à anticiper pour acheter sereinement

Une fois devenu propriétaire, certaines charges ne sont pas à négliger. En effet, beaucoup d’acheteurs oublient qu’acheter n’est que le début…

Faisons le tour des coûts à prévoir une fois que vous avez signé chez le notaire :

• Taxe foncière
• Charges de copropriété
• Assurance habitation
• Frais de déménagement
• Entretien 
• Éventuelle hausse de taux si prêt à taux variable

Attention également aux vices cachés, amiante, plomb ou termites, qui peuvent peser lourdement sur la facture s’ils n’ont pas été pris en compte au moment de l’achat. C’est l’une des raisons pour lesquelles les diagnostics obligatoires sont indispensables : ils permettent d’identifier ces risques en amont et de sécuriser votre achat.

Il demeure cependant un vice qui passe souvent au travers des diagnostics, il s’agit de l’humidité ! Soyez donc vigilants lors de la visite et, au moindre doute, louez les services d’un expert humidité avant l’achat pour éviter des frais ultérieurs qui pourraient se chiffrer en milliers d’euros. 

Enfin, ne négligez pas de prendre en compte le coût des travaux futurs dans votre plan de financement. Nombre d’agents immobiliers répandent l’idée qu’une rénovation se situe autour de 1000 euros du mètre carré, provoquant nombre de désarrois financiers, non au moment de l’achat, mais à celui de la phase de rénovation.

En réalité, si un simple rafraîchissement réalisé par vos soins peut être estimé à 500 euros du mètre carré, une rénovation intégrale avec refonte des réseaux, sous la houlette d’un professionnel de l’aménagement qui assurera le suivi de chantier, peut se chiffrer autour des 2000 euros/m² à Paris.

Afin d’éviter les surprises, il est donc prudent de définir une enveloppe pour les "imprévus" de 2 à 5 % du prix du bien afin de ne pas être pris au dépourvu.

Comment se constituer un apport rapidement

Il est souvent conseillé d’acheter son premier bien immobilier le plus tôt possible. Si vous hésitez à acheter votre résidence principale, que vous vous projetez dès à présent à long terme dans une ville et que votre situation professionnelle est stable, il s’agit effectivement d’une stratégie d’investissement intéressante.

Afin de payer des mensualités plutôt que des loyers vous devrez commencer à vous constituer un apport conséquent au plus vite. Pour ce faire, plusieurs choix s’offrent à vous, notamment les livrets d’épargne : livret A, LDDS, PEL, CEL, livret bancaire traditionnel, fonds euros en assurance vie… chacun avec ses avantages et inconvénients.

 D'autres dispositifs moins connus mais très efficaces peuvent vous aider à concrétiser votre projet :

• Prêt à Taux Zéro (PTZ) : à l’attention des primo-accédants, le PTZ permet le financement d’une partie du bien sans intérêts.
• Prêt Action Logement : proposé aux salariés exerçant dans le privé, ce prêt est avantageux.
• Prêt Épargne Logement (PEL) : si vous avez un PEL, vous pouvez bénéficier d'un prêt à taux préférentiel.
• Prêt d’Accession Sociale (PAS) : réservé aux ménages aux revenus modestes, il facilite l'accès à la propriété.

Enfin, de plus en plus de jeunes font le choix d’investir avec un proche, un ami ou… un partenaire financier. En effet, il existe aujourd’hui des solutions de financement pour les primo-accédants qui vous permettent d’investir sans apport afin de booster votre budget, d’éviter un emprunt trop lourd et d’accéder à de meilleurs biens.

Conclusion

En conclusion, devenir propriétaire, surtout pour la première fois, implique bien plus que le seul prix affiché sur l’annonce : frais de notaire, charges, travaux, vices cachés, mobilier et même déménagement sont autant de dépenses à anticiper pour éviter les mauvaises surprises. En maîtrisant son épargne et en anticipant ces coûts annexes, on aborde son projet immobilier avec plus de clarté… et beaucoup plus de sérénité.