Prêt in fine

Le prêt in fine est une forme de prêt où le capital emprunté n’est pas remboursé progressivement mais en une seule fois à la fin de la durée du prêt. Cela peut s’appliquer notamment dans le domaine des prêts immobiliers. Pendant toute la durée du crédit, l’emprunteur ne paie que les intérêts et les assurances éventuelles.

Ce type de financement se distingue du prêt amortissable, où chaque mensualité inclut une part d’intérêts et une part de capital. Ici, seule la dernière échéance inclut le capital total. 

Fonctionnement du prêt in fine

Le prêt in fine suit un schéma spécifique. Pendant toute la durée du prêt (5, 10, 15 ans…), l’emprunteur rembourse uniquement les intérêts chaque mois. Le capital emprunté est remboursé en totalité à la dernière échéance. En général, l’emprunteur constitue une épargne adossée (comme une assurance-vie) destinée à garantir le remboursement du capital à l’échéance.

Ci-dessous une illustration comparative des deux types d’emprunt, mettant en évidence leurs flux financiers

Exemple chiffré d’un emprunt in fine

Un investisseur emprunte 200 000 € sur 10 ans à un taux d’intérêt annuel de 2 %.

Chaque mois, il paiera uniquement les intérêts : 200 000 € x 2 % / 12 = environ 333 € par mois.
À la fin des 10 ans, il devra rembourser les 200 000 € d’un seul coup. Il a donc tout intérêt, durant la vie de l’emprunt, d’épargner et d’investir, afin de se constituer la somme nécessaire pour rembourser le capital à l’échéance.

Avantages

Avantage fiscal pour les investisseurs locatifs 

Les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers, ce qui permet de réduire l’imposition liée aux loyers perçus.

Souplesse de trésorerie 

Les mensualités étant composées uniquement des intérêts, elles sont moins élevées qu’un prêt amortissable. Cela libère du cash-flow. En contrepartie, l’emprunteur doit bien se rendre compte qu’à l’échéance la totalité du capital doit être remboursée.

Stratégie patrimoniale efficace 

L’épargne constituée pour rembourser le capital peut être placée sur un produit performant (assurance-vie, contrat de capitalisation) et ainsi rapporter un rendement durant toute la durée du crédit.

Risques et inconvénients 

Coût total plus élevé 

L’absence d’amortissement du capital fait que les intérêts sont calculés sur la totalité du capital pendant toute la durée, ce qui augmente le coût global du crédit.

Exigence de garanties 

Les banques exigent souvent une épargne équivalente à 100 % du capital emprunté, placée sur un support spécifique.

Risque en cas de mauvaise gestion de l’épargne 

Si les placements ne sont pas correctement suivis ou s’avèrent moins performants que prévu, l’investisseur pourrait avoir du mal à rembourser le capital en fin de prêt. Pour la banque prêteuse un prêt in fine est donc plus risqué qu’un prêt amortissable. 

Pour qui est destiné le prêt in fine ?

Le prêt in fine est destiné aux investisseurs immobiliers locatifs, cherchant à optimiser leur fiscalité. Les contribuables fortement imposés, qui bénéficient davantage de la déduction des intérêts peuvent également bénéficier de ce type d’emprunt.
Enfin, les emprunteurs disposant d’un capital ou d’une épargne déjà constituée, pouvant être adossée au crédit peuvent tirer avantage d’un prêt in fine.

Les primo-accédants ou ménages à revenus modestes auront rarement intérêt à recourir à ce prêt, compte tenu de sa complexité et de ces exigences.

Conditions d’obtention

Pour obtenir un prêt in fine, l’établissement prêteur (la banque) exige souvent un apport conséquent ou une épargne déjà existante à adosser au prêt (assurance vie ou autre), une capacité d’épargne solide et stable, pour s’assurer que le remboursement du capital à l’échéance finale pourra être honorée et des revenus réguliers et suffisants, permettant de supporter les intérêts mensuels et de constituer l’épargne en parallèle.

Traitement fiscal du prêt in fine 

L’un des grands intérêts du prêt in fine réside dans sa fiscalité avantageuse pour les investisseurs locatifs. Les intérêts payés chaque mois sont déductibles des revenus fonciers, ce qui réduit la base imposable. En cumulant ce mécanisme avec un placement performant, l’investisseur peut limiter fortement son imposition tout en développant son patrimoine.

Prêt in fine ou prêt amortissable ? Tableau comparatif